AboImmobilier et taux d’intérêt –

«Les loyers sont la seule source d’inflation dans le pays»

La BNS devrait fixer à zéro pour cent ses taux directeurs en juin. Par ricochet, les loyers devraient baisser. Mais le faible taux de logements libres trouble le jeu.

• Les loyers suisses continuent d’augmenter en raison de la faiblesse du taux de logements libres.
• L’achat immobilier devient à nouveau plus avantageux que la location pour les ménages aisés.
• La forte immigration accroît la demande immobilière dans le pays.
• Les banques exigent plus de fonds propres pour les prêts hypothécaires.

Les taux directeurs de la BNS devraient reculer à 0% en juin (0,25% actuellement) et le taux de référence hypothécaire, sur la base duquel une partie du loyer est calculée, pourrait se retrancher de 1,5% à 1,25% d’ici à la fin de l’année, comme vous le prévoyez. Les locataires vont-ils pouvoir mieux respirer?

Cela ne va pas changer grand-chose pour une grande partie des loyers, dont le prix a été fixé sur la base de taux bas (ndlr: seraient potentiellement éligibles pour une baisse les locataires ayant reçu une hausse de loyer depuis le dernier relèvement du taux de référence à 1,5%, survenu en mars 2023, et ceux ayant signé leur bail lorsque le taux était égal ou supérieur à 1,5%, soit avant juin 2017).

La BNS n’exclut plus un retour des taux négatifs. Vous ne pensez pas que les loyers finiront par baisser?

Je ne le pense pas. Car le taux de logements vacants (ndlr: appartements disponibles à la location par rapport au parc immobilier total) reste très faible, de l’ordre de 1,1% dans le pays et même de 0,1% à Genève, ce qui pousse les loyers à la hausse. On est donc dans une situation de très nette pénurie.

Comment vont évoluer les prix de l’immobilier?

Les conditions financières accommodantes favorisent l’accès au marché immobilier. Je note qu’il est à nouveau plus intéressant d’être propriétaire que locataire, pour ceux pouvant se le permettre, avec environ 20% de charges financières mensuelles en moins pour un ménage qui achèterait plutôt que louerait un appartement. Les prix vont dès lors continuer d’augmenter. Ces derniers ont d’ailleurs grimpé de 4,1% sur le résidentiel en Suisse depuis douze mois (ndlr: et de près de 35% depuis 2017).

Pourquoi cette hausse?

Il y a une forte demande immobilière dans le pays en raison du bas niveau des taux d’intérêt, qui rend les achats plus faciles, et d’une forte immigration, dont le solde net a été multiplié par trois en cinq ans. Pour ne rien arranger, la croissance de la construction ne suit pas cette demande.

Une connaissance a acheté deux studios au prix d’un peu moins de 6000 francs le mètre carré à Payerne. Il a été contraint par sa banque de mettre 33% de fonds propres, bien que ces objets loués lui rapportent un rendement de 5,1% par an. Les banques sont-elles devenues trop restrictives en matière hypothécaire?

Les banques doivent mobiliser des fonds propres en proportion des risques des prêts octroyés. C’est une exigence des régulateurs bancaires (BNS et FINMA). Cela a un impact négatif sur les conditions auxquelles les banques octroient des prêts. C’est en général 20% de fonds propres qui sont demandés pour les hypothèques, mais les banques font leur propre estimation de la valorisation du bien (prix du bien, rendement locatif, etc.). Ceci peut les pousser à en demander davantage.

Pourquoi les taux d’intérêt pourraient-ils retourner en territoire négatif?

Car la Suisse est au bord de la déflation. Les seules sources d’inflation dans le pays sont les loyers, sans cela nous aurions une inflation négative de 0,7% sur un an.

La déflation ne rend-elle pas les prix plus accessibles pour les ménages?

Avec la déflation, les prix baissent en absolu, ce qui réduit les marges des entreprises et les contraint à réduire la production et à moins investir. Cela peut mener à des licenciements, donc provoquer une baisse de la consommation, ce qui amène la récession.

Les taux négatifs limitent-ils cela?

Avec des taux négatifs, les ménages ont tendance à davantage consommer plutôt que d’épargner, ce qui permet de relancer l’activité en cas de ralentissement économique. Et aujourd’hui l’économie suisse tourne au ralenti avec la guerre commerciale menée par l’administration Trump.

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Valeur refuge, le franc suisse s'est raffermi de près de 10% contre le dollar depuis janvier. Cela pèse sur les sociétés exportatrices suisses qui perdent en compétitivité. La BNS n’est-elle pas coincée dans sa politique d'achat de devises étrangères destinée à affaiblir le franc? Car Trump accuse déjà la Suisse de manipuler sa devise…

La marge de manœuvre est effectivement limitée. La BNS n’a acheté que 16 milliards de devises étrangères depuis janvier, ce qui est faible au vu des circonstances. Des achats massifs de dollars pour limiter le raffermissement du franc risqueraient de peser négativement sur les négociations entre Berne et Washington pour réduire les taxes de 31% prévues sur les exportations suisses vers les États-Unis.

La BNS n’a donc plus que la possibilité de réduire ses taux pour limiter l’envolée du franc?

Oui, c’est ça.

Les propriétaires doivent-ils boucler des hypothèques fixes ou à taux variables? Il n’y aurait plus beaucoup de place à la baisse sur ces derniers, recalculés tous les trois mois sur la base du taux Saron, alors que les hypothèques à long terme s’approchent à nouveau d’un plancher.

Il faut clairement privilégier les hypothèques fixes, par exemple sur cinq ans ou dix ans (ndlr: taux d’environ 1,5%), qui vous assurent des conditions de crédit très attractives sur la base des taux actuels. Il n’y a effectivement plus guère de marge à la baisse sur les hypothèques à taux courts (ndlr: environ 1,25% actuellement). La situation était encore inverse il y a quelques mois.

Les touristes suisses qui prévoient de visiter New York ou la Californie rient. Doivent-ils déjà accumuler du dollar avant l’été, ou ce dernier va-t-il rester sous pression ces prochains mois?

Le dollar va rester sous pression, et ce, sur le moyen terme. L’objectif de l’administration Trump est un réalignement monétaire, c’est-à-dire une dévaluation du billet vert, pour aider les sociétés exportatrices américaines à améliorer leur compétitivité. Nous allons reculer à 0,8 franc pour un dollar d’ici à l’automne. Et plus bas par la suite.

Et le franc va-t-il aussi se renforcer contre l’euro?

Oui, la devise suisse va se renforcer et converger vers les 0,9 pour un euro. En Europe, les perspectives économiques ne sont pas bonnes. L’absence de progrès dans les négociations commerciales avec les États-Unis et une croissance nulle en Allemagne font courir un important risque de récession. Cela va soutenir le franc.