Uno de los requisitos que más piden en los últimos meses las grandes fortunas que aterrizan en Madrid para comprar casa en zonas como el Barrio de Salamanca es que tengan estancias amplias y paredes muy altas, esto último es fundamental porque tienen que colocar sus obras de arte. Muchos de ellos llegaron atraídos por los museos, los hoteles, la gastronomía o la cultura, y se quedaron por todo lo demás. Madrid es ahora mismo el sitio para estar, el place-to-be de los mayores patrimonios de todo el mundo, y eso la ha encumbrado como una de las mecas de la vivienda de lujo mundial.

El flujo de ricos en los últimos años ha sido imparable y, al contrario de lo que se cree, la mayoría proceden de otras regiones de España, especialmente de Cataluña. La proporción ahora está en un 60% nacional frente al 40% internacional, si bien hace cinco años el reparto era 80-20. Mucho ha tenido que ver en esa variación la llegada de latinoamericanos procedentes de países como Venezuela, Colombia o México y, más recientemente, también Chile o Argentina. Los traslados han sido tan numerosos que en muchos lugares se empieza a hablar de Madrid como 'la Miami europea'.

Hay muchos factores que explican el cambio, pero en el sector identifican claramente el hito que marcó la diferencia: la apertura del hotel Four Seasons en el corazón de la ciudad, a escasos metros de la Puerta del Sol, en septiembre de 2020, en plena pandemia de coronavirus. Es el 'efecto Four Seasons'. "Esa apertura situó a Madrid en el mapa", señala Ana Blanco White, directora de Servicios al Cliente Residencial de la consultora Knight Frank.

También inauguró una tendencia, la de las branded residences, que poco a poco va cogiendo fuerza en la urbe y en otras ciudades del país como Barcelona, Mallorca o Málaga. Se trata de viviendas con servicios de hotel gestionadas en su mayoría por operadores hoteleros internacionales de lujo. El proyecto de Four Seasons Private Residences Madrid incluía 22 residencias privadas con un precio de partida de 15.500 euros por metro cuadrado y fue el primero de otros tres desarrollos que están ya en marcha en la capital: Mandarin Oriental (Hermosilla, 47), Sagasta, 27 y SLS Madrid Infantas Residences, liderado por la cadena hotelera Ennismore en la calle Infantas, 40.

Knight Frank destaca en su análisis el papel que han jugado y siguen jugando los hoteles de lujo en el cambio residencial de Madrid. No en vano, la consultora utiliza el aumento de hoteles de lujo como un "indicador adelantado" de la futura demanda potencial de viviendas de lujo en Madrid por parte de clientes extranjeros, partiendo de la hipótesis de que son los turistas internacionales los que más uso hacen de este tipo de alojamientos. Para 2024, se espera que se inauguren cuatro nuevos hoteles de lujo con más de 320 habitaciones en la ciudad, lo cual acabará redundando en el burbujeante mercado residencial de alto standing de la capital.

Escuelas de prestigio

El otro factor que está ejerciendo de foco de atracción para este perfil de cliente son las escuelas de negocio con sede en la ciudad. Su prestigio internacional actúa como reclamo -y a veces como excusa- para instalarse en la urbe. En unos casos son cabezas de familia que se desplazan por una temporada a Madrid, y en otros casos son padres que deciden comprar casa para estar cerca de sus vástagos durante esta etapa formativa. El crecimiento de esta demanda está siendo tan acelerado que en el mercado detectan cierta carencia para alojar a estudiantes de nivel, de ahí la proliferación de residencias y alternativas habitacionales como los coliving y flex-living en zonas cercanas a los centros de estudio.

Hay otras razones que están detrás del boom del inmobiliario de lujo en Madrid, como la oferta de alta gastronomía de la ciudad, la cultura o las propuestas de ocio nocturno y diurno, así como el clima, la seguridad jurídica o la posición estratégica para moverse por y desde Europa con todo tipo de facilidades.

Sea por un motivo u otro, estos nuevos residentes acaban generando una onda expansiva de consumo que alcanza a otros sectores como el ocio, la hostelería, la gastronomía o el comercio. "Se paga por el lifestyle que ofrece la ciudad, no por los metros cuadrados", dicen en el sector. Aunque el metro cuadrado también se paga.

Precios más altos

En el tercer y cuarto trimestre de 2023, Madrid fue la ciudad europea en la que más crecieron los precios del inmobiliario prime, por delante incluso de capitales como París, Londres o Fráncfort. Los precios en la ciudad española subieron un 6,4% el pasado ejercicio y la previsión para 2024 es que aumenten un 5% más, entre otras cosas porque la demanda es escasa. O al menos insuficiente ante la creciente oferta. Sólo en el barrio de Salamanca, las viviendas disponibles han caído un 47%, el precio medio ha subido un 20% y el coste por metro cuadrado ronda los 16.500 euros en obra nueva. La falta de suelo está empujando a los compradores hacia otras zonas y barrios de la capital que no estaban integrados en la milla de oro del ladrillo, como el barrio de Justicia, Chamberí o El Retiro.

"No hay indicios de burbuja y el crecimiento es sostenible en este segmento", señala Humphrey White, CEO de Knight Frank en España. De hecho, otra de las fortalezas de Madrid frente a sus rivales en el segmento del lujo es la competitividad en precios: con un millón de dólares, se puede adquirir tres veces más superficie prime aquí que en capitales como Londres. A nivel mundial, Madrid se sitúa en el puesto 17 en el ránking de precio por superficie de un total de 46 ciudades analizadas por Knight Frank. Tal vez por eso, la horquilla donde hay más actividad está en los inmuebles en torno a 1,5 millones de euros de coste, mientras que se reduce en el abanico entre 1,5 y 5 millones de euros y es significativamente menor para el producto a partir de 5 millones.

Pese a ello, las previsiones son halagüeñas para los próximos años porque se espera que el número de personas con alto patrimonio se incremente a nivel global, lo cual sostendrá la demanda. En concreto, en el caso de Madrid, el número de personas con patrimonio neto de 1 millón de dólares o más aumentará un 30% hasta 2027, en comparación con el volumen que había a finales de 2022. Por otro lado, el número de personas con patrimonio neto a partir de 30 millones de dólares se incrementará un 10% hasta 2027. "En un mercado de viviendas prime tan maduro como el de Madrid, esta potencial demanda está elevando su nivel de exigencia en cuanto a calidades, detalle de los acabados, vistas, altura de las viviendas y amenities", señala Carlos Zamora, director de Residencial de Knight Frank.

En este panorama, ¿qué impacto puede tener la supresión de la Golden Visa por compra de vivienda que acaba de decretar el Gobierno? Según la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), ninguno. "La eliminación de la Golden Visa tendrá nulo efecto en la demanda de viviendas y, en última instancia, su impacto en el mercado inmobiliario será irrelevante", recoge un comunicado emitido por la organización de la que forman parte las principales consultoras inmobiliarias en el país.

La eliminación de este tipo de visados vinculados a la adquisición de vivienda en España ha sido una de las últimas medidas anunciadas por el Ejecutivo en su plan para aliviar la presión sobre el mercado residencial y facilitar el acceso a la vivienda entre colectivos como los jóvenes y las rentas más bajas. Sin embargo, en el sector hay cierta sensación de que la medida tiene más repercusión política que efectiva en su propósito. Entre otras cosas, porque los permisos dorados están dirigidos a un perfil de comprador que no es el mayoritario. Según datos de Transparencia Internacional España, en los últimos diez años y hasta septiembre de 2023, se concedieron un total de 6.200 visados a inversores de todas las nacionalidades, de los cuales un 96,18% fueron concedidos en virtud del supuesto de adquisición de inmuebles.

Por el contrario, desde ACI advierten del impacto en la imagen del país entre los inversores internacionales. "La combinación de la eliminación de la Golden Visa con otras medidas adoptadas como la Ley de Vivienda y los topes al precio del alquiler en Cataluña generan una gran incertidumbre. Esta percepción negativa fomenta la desconfianza en los mercados financieros y desalienta a potenciales inversores extranjeros, lo que podría afectar negativamente al crecimiento económico y al desarrollo del país a largo plazo", señala la organización.