Het opdrogen van grondinkomsten zet grote vraagtekens bij de toekomstbestendigheid van het 40-40-20-woningbouwbeleid van de gemeente van de afgelopen acht jaar. Afgesproken is dat in principe bij elk project 40 procent sociale huur, 40 procent middensegment en 20 procent vrijesectorwoningen worden gebouwd.

De grondopbrengsten van de stad liggen echter op het laagste niveau sinds 2013. Ambtenaren schrijven in het zojuist verschenen Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 zorgen te hebben over het feit dat er de afgelopen twee jaar maar heel weinig grond is uitgegeven.

‘Om meer ruimte te creëren, zullen de keuzes niet makkelijk zijn. Andere afwegingen raken de ambitie van het college.’ Daarmee staat een belangrijke pijler onder de ambities van dit college, namelijk vooral betaalbare woningen bouwen, onder druk.

Meer geld eruit dan erin

In de praktijk werkt het zo dat de gemeente grond in handen heeft waarvoor ze erfpacht vraagt aan ontwikkelaars. Daar staan kosten tegenover die de gemeente heeft om de grond bouwklaar te maken.

Met plannen waarbij winst wordt gemaakt, zoals bijvoorbeeld op de Zuidas, waar grond duur wordt uitgegeven, worden projecten gefinancierd met een ‘negatief financieel saldo’, meestal met veel sociale huur. Voorbeelden daarvan zijn de G-buurt in Zuidoost, de Wildemanbuurt in Nieuw-West en de Kolenkitbuurt Noord en Midden, eveneens in West.

Dit soort projecten met veel betaalbare woningen kunnen alleen doorgaan als er geld bij komt van de gemeente. Maar bij het ‘Vereveningsfonds’, waarin die grondinkomsten worden verrekend met kosten om de winst vervolgens voor woningbouw te gebruiken, ging er vorig jaar 117 miljoen euro meer uit dan er binnenkwam.

Het is voor het tweede jaar op rij dat er een dermate negatief saldo valt te noteren. Doordat er steeds minder inkomsten zijn, komt de bodem van het fonds in zicht, blijkt uit het Meerjarenperspectief.

Gemengdere stad

De ontstane situatie is mede een gevolg van beleid sinds 2017, waarbij de verhouding 30 procent sociale huur en 70 procent vrijesectorhuur is veranderd in de 40-40-20-afspraak. Onlangs zei waarnemend wethouder Ruimtelijke Ordening Melanie Van der Horst trots te zijn op dit beleid.

Vanwege de bouwcrisis worden de gehoopte 7500 nieuwgebouwde woningen per jaar al twee jaar niet gehaald, maar alsnog is er een middensegment aan woningen opgetuigd en is de stad volgens haar gemengder gebleven dan als men was doorgegaan met het oude beleid. Volgens het college waren er anders veel minder betaalbare woningen neergezet.

Maar op deze voet verdergaan kan dus niet. Dat komt onder meer doordat de Zuidas, traditioneel dé plek waar grond duur wordt uitgegeven voor kantoren of woningen in het topsegment, vrijwel ‘op’ is. Ruwweg betaalt de kantorenontwikkeling op de Zuidas al jarenlang stadsvernieuwingsprojecten in bijvoorbeeld Nieuw-West. ‘En er is geen ander gebied met een omvang zoals de Zuidas in voorbereiding,’ aldus de ambtenaren.

Ook hogere bouwkosten zorgen voor minder winst. Bovendien zorgt het volle elektriciteitsnet ervoor dat projecten uitgesteld worden en daarmee ook de grondinkomsten. Om de bouwproductie op gang te houden, heeft Amsterdam in enkele gevallen korting op de grondprijs gegeven, waardoor er eveneens minder geld binnenkomt. Dit jaar zal moeten blijken of dit echt gewerkt heeft.

Het is wéér een donkere wolk boven de bouw van betaalbare woningen. Onlangs lieten woningcorporaties, die vooral sociaal bouwen, weten dat door het bevriezen van de huren voor twee jaar door het kabinet, zij minder kunnen bouwen en sociale huurwoningen moeten blijven verkopen.

Gretig gegrepen

Tegelijkertijd heeft het stadsbestuur zelf de afgelopen jaren ook gretig geld gepakt uit de pot met grondopbrengsten. De coalitie van PvdA, GroenLinks en D66 nam er sinds 2022 34 miljoen euro per jaar uit, vorig jaar werd dat bijgesteld naar 24 miljoen. Dat geld is overgeheveld naar de algemene middelen én naar de spaarpot voor de brug over het IJ. In totaal is de omvang van het Vereveningsfonds tussen 2019 en 2024 met 1 miljard euro afgenomen.

Met de plannen die nu zijn vastgesteld, kunnen zo’n 60.000 woningen worden gerealiseerd. Maar de plannen die in voorbereiding zijn voor ongeveer 25.000 woningen staan onder druk. Om die toch door te laten gaan, moet worden gekeken naar andere spaarpotjes.

In mei wordt de voorjaarsnota van de Amsterdamse coalitie bekendgemaakt. In het Meerjarenperspectief staat echter een duidelijke waarschuwing dat de politiek af moet blijven van het Vereveningsfonds. ‘Om te kunnen blijven investeren in betaalbare woningen en stedelijke vernieuwing is het passen en meten. Er is geen ruimte meer voor extra uitnames of afdrachten ten behoeve van andere investeringen.’

Luister ook naar de Parool Podcast, dé podcast over Amsterdam waarin Raounak Khaddari en Tim Wagemakers je iedere week bijpraten over alles wat er in de stad gebeurt.